Efficienza, gli interventi su immobili affittati e il ruolo del contratto Epc La riqualificazione energetica degli edifici

Dalla Staffetta Quotidiana Online del 17 marzo 2017: http://www.staffettaonline.com/articolo.aspx?ID=271547

Uno dei principali ostacoli alla realizzazione di interventi di efficienza energetica nell’edilizia (e di efficienza in generale) è quello del finanziamento e della “bancabilità” dei progetti. In questa analisi, Dario Di Santo e Francesco Mori della Fire affrontano un aspetto particolare della questione che pone ulteriori problemi: il caso di immobili affittati. Le possibili soluzioni ruotano attorno al contratto Epc (energy performance contract o contratto di rendimento energetico o di prestazione energetica). Si tratta di un contratto per la realizzazione di misure di miglioramento dell’efficienza energetica in cui gli investimenti vengono pagati in funzione del livello di miglioramento dell’efficienza energetica stabilito contrattualmente o di altri criteri di prestazione energetica concordati. L’analisi prende spunto dal progetto europeo guarantEE cui partecipano sia Fire che Enea.

Per il raggiungimento degli obiettivi energetici e ambientali al 2030 sarà fondamentale riqualificare il parco edilizio. In questo articolo si vogliono offrire spunti per superare i tipici problemi che si presentano in caso di edifici locati, in aggiunta alla disponibilità delle risorse economiche richieste: la ripartizione dei benefici economici derivanti dagli interventi di efficienza energetica tra le diverse parti interessate (noto anche come dilemma dello “split incentive”) e la mancanza di modelli contrattuali flessibili. Alcune soluzioni a tali barriere sono oggetto di studio del progetto europeo guarantEE (www.guarantee-project.eu), in cui sono coinvolti ENEA e FIRE (Federazione italiana per l’uso razionale dell’energia).

Generalmente, il proprietario (locatore) di un edificio è colui che sostiene gli investimenti per gli interventi di efficienza energetica, ma, al tempo stesso, non gode dei benefici generati in quanto solo l’inquilino (conduttore) ne trarrà profitto. Lo stesso conduttore, d’altra parte, non ha spesso interesse a intervenire in quanto la durata del contratto di affitto non consente di recuperare adeguatamente i costi sostenuti. Questo problema si può superare prevedendo opportune clausole nei contratti di locazione, che consentano la suddivisione fra locatore e conduttore dei costi di riqualificazione energetica e dei relativi benefici. Il locatore ha il vantaggio di poter accrescere il valore dell’immobile e di poter caricare canoni più elevati, il conduttore può usufruire di minori bollette e di altri benefici non energetici, come un maggiore comfort, una migliore produttività e la possibilità di promuovere una sede di classe energetica elevata (A, NZEB, etc.). La FIRE ha proposto nell’ambito delle audizioni al Senato sul Pacchetto invernale UE che questi modelli contrattuali siano promossi, al fine di facilitare la riqualificazione del parco immobiliare.

Per superare la barriera economica, è possibile ricorrere ai contratti EPC, con il coinvolgimento di una ESCO. Ciò consente di realizzare interventi con garanzia sulle prestazioni e finanziamento tramite terzi, consentendo di pagare gli investimenti richiesti attraverso il risparmio energetico. Le dinamiche conflittuali che si possono generare sono dovute ai diversi interessi degli attori coinvolti: se da un lato, il locatore desidera massimizzare il proprio profitto non coinvolgendo una ESCO, dal canto suo il conduttore desidera coinvolgerla poiché ambisce a ridurre i costi/consumi energetici e la manutenzione. A tale proposito si possono ipotizzare tre diversi scenari: il locatore e il conduttore concludono un contratto EPC con una ESCO, il locatore conclude un contratto EPC con una ESCO, il conduttore desidera realizzare un contratto EPC.

Il primo scenario prevede che il locatore e il conduttore concludano un contratto EPC con una ESCO. Questa è l’opzione migliore per ottimizzare i risultati degli interventi di efficienza energetica e soddisfare tutte le parti coinvolte: il requisito essenziale è che il locatore ed il conduttore comprendano la necessità di effettuare interventi di efficienza energetica e che venga prevista un’equa suddivisione dei costi e dei benefici. Il progetto GuarantEE prevede a tale proposito la formazione di “facilitatori EPC”, in grado di assistere i diversi attori e svolgere la funzione di moderatore in caso di eventuali contenziosi.

Nel caso di un contratto EPC può essere previsto che conduttore e locatore si dividano le spese del canone necessario per rimborsare il finanziamento (banca, fondo, o ESCO) e il servizio energetico (ESCO). Allo stesso modo è possibile condividere i risparmi energetici, in modo che entrambe le parti possano avere un beneficio (il locatore terrà conto dell’aumento di valore dell’immobile e della possibilità di affittarlo in futuro a prezzi maggiori, in virtù dei minori oneri energetici per il conduttore). Un ulteriore beneficio è che in questo modo gli oneri vengono divisi fra le parti, risultando globalmente meno consistenti sui rispettivi bilanci.

Le modalità di suddivisione di costi e ricavi dipenderanno dal singolo caso, dal tipo di investimento realizzato e dai tempi di ritorno attesi, ma è comunque possibile individuare delle modalità operative valide.

Nel secondo scenario il locatore conclude un contratto EPC con una ESCO. Nel caso più diffuso in cui il locatore paga le bollette energetiche, è però necessario definire in che modo i risparmi economici possano essere girati al proprietario. Questo scenario è più articolato del precedente e vede infatti due possibili soluzioni.

Se i risparmi economici vengono veicolati al locatore con il consenso del conduttore, è possibile utilizzare i risparmi economici collegati all’efficientamento per pagare il canone alla ESCO (e agli eventuali soggetti finanziatori). Il conduttore può beneficiare sia della parte di risparmi energetici non utilizzata per il contratto EPC, sia dei benefici non energetici (e.g. comfort, immagine, etc.). In presenza di più conduttori questa opzione può rivelarsi ardua da seguire.

Nell’eventualità, invece, che il conduttore non consenta a veicolare i risparmi economici al locatore, potrà comunque essere possibile stipulare un contratto EPC con successo, purché i contratti di locazione siano in scadenza in tempi relativamente brevi e l’immobile risulti appetibile. In tal caso, infatti, sarà comunque possibile per il locatore recuperare i costi sostenuti e produrre un business plan positivo facendo leva su canoni più alti sui nuovi contratti di locazione.

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